房地产开发领域行至转折点，建材行业对大宗业务由粗放转入审慎，房地产行业采购、供应链管理接下来要如何变革？采筑创始合伙人及总经理都军（都教瘦）在接受中国房地产报记者采访时，就房企成本管理与品质建设、建材涨价、供应链管理新趋势等话题给出了自己的见解，并呼吁“要学会用新方法解决新问题实现新增长，不要尝试用老方法解决新问题”。

1.在目前房地产行业调整背景下，房企采购在成本管控、品质建设方面发生了哪些变化？

首先是降本成为房企新的敏感点和关注点。2022年1月-4月，采筑交易量GMV同比增长45.1%，百强房企销售额却同比下降50.2%，“剪刀差”的数据走势让我们更加确定“降本”是房企新的敏感点和关注点。房地产市场下行，房企开始关注精细化管理，他们希望借助像采筑这样的第三方互联网平台提高采购效率、降低成本和管控风险。

其次是品质建设关注提升。分享一个关于品质建设的案例，今年央视“3·15”晚会曝光了“非标”电线电缆，当日晚上11点，采筑立即给所有客户发送了一份质量通报，内容是采筑“天网”电线电缆质量检测数据。通报显示，针对电线电缆品类，采筑已检测690个开发项目，检测数量达到5799组，合格率为97.72%，覆盖198个电缆品牌；并且在检查的所有项目中，没有发现本次央视曝光的问题企业。所有客户对此次质量通报表示点赞和认可。

采筑的“天网”行动已经开展了六年，今年已走到第七年，质量大数据积累对行业精准判断、供方把控、精细化管理产生的价值正在凸显。另外，“天网”服务的客户数量正以每年50%的速度增长。

2.进入2022年，大宗商品涨价预期仍很高。在您看来，建材涨价对房地产成本冲击大吗？

钢筋、商品混凝土、玻璃、砂石等大宗原材料涨价，对开发商冲击很大。目前市场上没有给开发商客户提供合适的工具去对冲风险，加上现行价格机制缺乏灵活性，导致开发商和工程总承包企业较难应付原材料涨价问题。去年，采筑和期货机构探索一种含权期货产品，就像购买保险一样预先缴纳一个期货服务费（费用比例不超过5%），来保证一定时间内的采购价格可根据市场行情涨跌，从而在采购链条中获得一个稳定的价格和供应。

电线电缆、涂料、电梯、防水等非大宗原材料的建材产品，到目前为止其涨价冲击还没有体现在开发商身上，原材料上涨和产品销售价格的传导机制没有同步建立，更多还是供应商自行承压，因此对产业链冲击较大。

3.大宗商品价格持续走高背景下，如何帮助客户降低成本冲击？

依托采筑形成的面向钢厂及总包的第三方B2B交易平台——采钢蜂，一方面帮助工程总承包企业直接参与大宗商品采购，建立直通钢厂的采购渠道，在公开市场指导价基础上每吨节省10元-30元；另一方面帮助客户引入新的融资工具，融资成本可降低10%左右。两种方式叠加可帮客户每吨节省40元-50元。

目前工程总承包企业对这种直通钢厂采购的模式很感兴趣，采筑今年在大宗商品领域的业务增长比较快。另外，金融机构对采筑提供的销售渠道也很认可，今年的支持额度比去年提高4倍，相信后续还会有更多金融机构加入，并给予更多支持。

4.在地产行业成本压力增大、原材料涨价供应商利润变薄的情况下，是否可以通过供应链管理实现平台参与方的共赢？

采筑的发展定位是产业互联网平台。今年，采筑的一个大举措是对上游产业链的整合与深耕，将采购合同金额在1亿元以上的24个产业，进一步做产业地图深耕。如从采筑层面来分，防水材料、防水涂料是一级供应商，沥青、无纺布是二级供应商，无纺布上游的阻燃剂、乳胶粉是三级供应商。采筑今年已将24个产业的品类整合细分到三级供应商。

如何深耕呢？过去采筑是组织地产商客户联合采购，采购的是防水材料。现在采筑组织建材供应商客户，联合采购的是无纺布、沥青、乳胶粉等。建材企业很愿意参与，因为原材料越往上游延伸，垄断性越强。不久前采筑对多个产业链条分析发现，比如瓷砖胶、涂料、保温材料等行业都需要乳胶粉这种材料，但全世界的乳胶粉供应商只有4家，这4家企业对市场就拥有绝对的话语权。采筑充分发挥产业互联网平台优势，代表开发商客户、一级供应商，联合大家诉求，与乳胶粉垄断企业谈判和议价，帮助客户实现了两个目标：一是降本，二是保证稳定供应。

5.作为行业资深采购人士，您认为在管理红利时代，房企的采购、供应链管理要如何变革？

第一，要有变革的决心。现在外部环境已经迫使大家做出改变。

第二，要有变革的勇气。

第三，要学会借助外部的资源进行变革。我经常提到一个观点，“复制就是创新”，创新不是创造一个全行业都没有的做法，而是要学会复制，然后再不断完善和提高。

现在行业从业者对大环境变化都很忧虑，不管是开发商还是建材供应商，要学会在“黑铁时代”建立自己对冲市场风险的能力。有了这个能力，才能在市场越下行发展空间越大。

6.2022年1月-4月，采筑平台的交易量大增，背后发生了哪些新变化？

除了前面提到的“降成本”成为房地产行业重要关注点外，另外就是政府采购对创新和变革的期望、诉求，比房企客户要强烈。对于政府采购，传统的想法是，政府想借助采筑来做联合采购、集中采购，完善房地产工程建设领域的材料采购。但在2022年1月-4月，政府与采筑合作的诉求多是搭建绿色建材供应商资源库、标准库，建立SRM供应商管理操作系统、一站式MRO工业品采购电商平台，建立自己的质量管理体系、抽检体系，打造远程监控系统等。采筑与政府的合作已经跨越了传统业务。从这点来看，政府采购诉求的范围、深度、广度，以及主动性，要比目前开发商客户大很多。这又回到上一个问题，房企客户采购变化不大说明了什么，整个行业缺乏变革的勇气和想法。

以绿色建材为例，据采筑对市场观察发现，政府对于绿色建筑和绿色建材的关注，要远大于民企客户。政府投资的项目，对绿色建筑的规划更多、需求更明显。采筑也在给有诉求的政府客户从绿色产品的资源库、标准库等方面提供服务。

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